村民李某將房屋出售給他人十多年后反悔,，并以買(mǎi)受人不是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由要求要回房子,，由此引發(fā)了一場(chǎng)官司。近日,，江蘇省南通市中級(jí)人民法院對(duì)這起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛作出維持一審判決的終審判決,，駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

基本案情

2008年年初,，家住如東縣岔河鎮(zhèn)古壩村的李某為資金周轉(zhuǎn)將其自建的農(nóng)村住宅出售給王某,。王某在簽訂合同、付清房款后于2008年4月搬入房屋居住生活,。

令王某沒(méi)想到的是,，自己入住十多年后竟被李某告上了法庭。李某認(rèn)為,，王某不是案涉房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，且王某在其戶籍所在地?fù)碛姓兀孰p方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了我國(guó)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，為無(wú)效合同。李某以此為由請(qǐng)求法院確認(rèn)并要求王某立即返還房屋及附屬用房等,。

法院審理

法院審理后認(rèn)為,，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為雙方真實(shí)意思表示,，合同簽訂后,，原告履行了交付房屋義務(wù)，被告履行了支付房款義務(wù),，合同已成立,。雖然被告簽訂合同時(shí)與原告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是案件開(kāi)庭前,，被告戶籍已遷入古壩村,，成為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，且已居住十多年，現(xiàn)原,、被告均是古壩村經(jīng)濟(jì)合作社成員,，合同履行并不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地所有權(quán)不構(gòu)成影響,。據(jù)此,，法院確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,。

法院還認(rèn)為,，李某在缺少資金時(shí)賣(mài)出房屋并實(shí)際履行，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲的情況下,，又以轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地違反法律規(guī)定為由,，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，其行為亦與民法典倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用原則相悖,。綜上，法院判決駁回李某的全部訴訟請(qǐng)求,。

李某不服,，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持了原判,。

法官說(shuō)法

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力一般分為三種：第一種情形是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋行為的效力問(wèn)題,。由于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋可能造成農(nóng)民失地的問(wèn)題，在司法實(shí)踐中,，法院往往會(huì)以行為人違反社會(huì)公共利益來(lái)認(rèn)定此種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。第二種情形是農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣(mài)給其他村的村民。此種情形下,，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外,，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地所有權(quán)構(gòu)成影響，一般也認(rèn)定無(wú)效,。第三種情形是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài),，此種情形下房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般有效。

本案中,，雖然房屋出售時(shí)雙方非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，但被告已在涉案房屋居住十多年之久，該集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)未持異議,，現(xiàn)原,、被告雙方系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效,。

來(lái)源 | 人民法院報(bào)