陷入輿論的深圳市南山區(qū)白芒村被按下了“暫停鍵”。

從5月中旬開(kāi)始,，白芒村部分租戶(hù)陸續(xù)收到房東通知,，要求限期搬離,，原因是白芒村成了綜合整治點(diǎn),，村里的房屋要被統(tǒng)租用作保障性住房,。不過(guò)，在輿論發(fā)酵之下,，統(tǒng)租工作現(xiàn)已暫停,。

白芒村村口

6月中旬，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),，統(tǒng)租宣傳標(biāo)語(yǔ)已經(jīng)被撤下,，取而代之的是“豐富片區(qū)多元化業(yè)態(tài) 構(gòu)建多類(lèi)型租賃供應(yīng)”等橫幅。

“你愿意搬就搬,，不搬暫時(shí)也沒(méi)人管,。”戴文明在白芒村經(jīng)營(yíng)一家客家餐館,，是被“清租”對(duì)象。他告訴南方農(nóng)村報(bào)記者,，第一批與統(tǒng)租方簽約的房東,，早前已經(jīng)通知租客搬離。不過(guò),，現(xiàn)在更多的人還在觀望,，選擇“按兵不動(dòng)”。

實(shí)際上,，“統(tǒng)租改造”城中村,，白芒村并非首例。2018年,，在距離白芒村20公里外的龍華區(qū)大浪街道陶元社區(qū)元芬新村,，一場(chǎng)“統(tǒng)租改造”的試驗(yàn)正式啟動(dòng),。該村探索的“微棠元芬模式”成為了龍華區(qū)“統(tǒng)租改造”的樣板，被政府大力推廣,。

從某種程度上來(lái)說(shuō),，元芬新村的今天就是白芒村的明天。外界對(duì)于白芒村“統(tǒng)租改造”的諸多疑問(wèn),，在如今的元芬新村或許能找到答案,。

主打新青年社區(qū)

元芬新村是一處占地超10萬(wàn)平方米的大型城中村，樓宇共261棟,，建筑面積約29.5萬(wàn)平方米,。因毗鄰深圳地鐵6號(hào)線元芬站和4號(hào)線龍勝站，吸引眾多來(lái)深者在此棲居,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，元芬新村總?cè)丝诩s2.5萬(wàn)人，戶(hù)籍人口僅565人,，非戶(hù)籍人口占比約98%,。

曾經(jīng)，元芬新村跟其他城中村一樣,，環(huán)境雜亂,、設(shè)施老舊、缺乏管理,，直到“統(tǒng)租改造”項(xiàng)目落地,，元芬新村開(kāi)啟了“換裝”之旅。如今,，行走在元芬新村,，時(shí)尚的彩虹墻、健身房,、自習(xí)室,、小酒館及咖啡廳不時(shí)閃現(xiàn)，很難再將其與城中村聯(lián)系在一起,。

陶元社區(qū)黨委書(shū)記鄭偉雄告訴記者,，2018年6月，深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“微棠”）被引入陶元社區(qū),，與元芬社區(qū)股份合作公司達(dá)成戰(zhàn)略合作,，采取整村統(tǒng)租的方式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和綜合整治改造。據(jù)鄭偉雄透露,，元芬新村經(jīng)微棠統(tǒng)租的樓棟共90余棟,，改造占比超30%。

“V是愛(ài)心的形狀,，town是城鎮(zhèn)的意思,?！币幻⑻墓芗抑钢粭澪⑻臉菞澤系膌ogo告訴記者，在元芬新村,，一眼就能看出微棠的房子,，隨處可見(jiàn)“新青年社區(qū)”這樣的標(biāo)語(yǔ)。微棠的房子特點(diǎn)鮮明,，樓體色彩明快,，改造后的建筑披著彩虹色的外衣，猶如糖果一般,。

這種經(jīng)過(guò)改造后整體租賃的城中村,，很受年輕人青睞。喬新生是微棠社區(qū)的一名租戶(hù),，他看重的是微棠社區(qū)的民水民電,。他告訴記者，自己之前租的農(nóng)民房水費(fèi)7元/立方米,，電費(fèi)1.5元/度,。“開(kāi)空調(diào)的時(shí)候一個(gè)月電費(fèi)三四百塊,，嚇得我都不敢用,。”

微棠社區(qū)的健身房?jī)?nèi)部

“這里和想象中的城中村截然不同,，很有大學(xué)校園的氛圍,。”吳越畢業(yè)沒(méi)多久便來(lái)到深圳,，打算備戰(zhàn)公考的她希望找到一個(gè)相對(duì)安靜的住處,，微棠氛圍濃厚的自習(xí)室和完備的配套設(shè)施讓她選擇住在這里。很快,，她便融入了社區(qū),，喜歡健身的她還參加了免費(fèi)的瑜伽體驗(yàn)課，成為一名“棠主”,。

根據(jù)微棠官方數(shù)據(jù),，微棠住戶(hù)人口平均年齡25.8歲，本科及以上學(xué)歷占比55%,。其中房租占收入比例為19.6%，74%的住戶(hù)以地鐵通行方式為主,，82%的住戶(hù)為上班族,。

 流失的低收入群體

在被高樓包圍的元芬新村，除了寫(xiě)字樓里的白領(lǐng),、青年群體,，還住著一群底層打工者,。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，體面不是生活的必需品,，低廉的租金才是剛需,。

在大浪街道，以紅蘋(píng)果家具為代表的家具行業(yè)曾催生了大量的就業(yè)機(jī)會(huì),，吸引了來(lái)自四川,、河南、湖南等地的農(nóng)民工在此就業(yè),。鄭偉雄告訴記者,，高峰時(shí)期，家具行業(yè)為大浪街道提供了5000多個(gè)就業(yè)崗位,，不少農(nóng)民工選擇在元芬新村租住,。

55歲的胡桑是元芬新村的一名農(nóng)民房租客，20年前,，他和老婆離開(kāi)四川達(dá)州老家來(lái)到深圳打拼,，兒子留在老家由父母照料。夫妻倆最開(kāi)始在元芬新村附近的家具廠上班?，F(xiàn)在,，他住在村里20多平方米的大單間，每月房租900元,。

經(jīng)微棠改造后的房間

“我們收入那么少,，哪里租得起微棠的房？”在他看來(lái),，同樣面積的“彩虹房”起碼1500元以上,，對(duì)靠打零工維持生活的他來(lái)說(shuō)無(wú)疑是奢侈的。共享廚房,、閱讀室,、健身房等這些設(shè)施在他看來(lái)并不實(shí)用?！巴饷媾?，空氣還好一點(diǎn)，現(xiàn)在到處都有綠道,。最重要的是,，微棠的房子不能使用燃?xì)猓荒苡秒姶艩t做飯,，‘煲個(gè)湯都難’,。”

近兩年，隨著成本攀升,，元芬新村附近的家具工廠逐漸外遷,，搬到人力成本更低的惠州、清遠(yuǎn),、河源等地,，大部分工人也跟著搬了出去，像胡桑這樣留下來(lái)的農(nóng)民工越來(lái)越少,。

“現(xiàn)在來(lái)的都是在寫(xiě)字樓工作的,，很少有工廠的?！编崅バ鄹嬖V記者,，來(lái)元芬新村的租客逐漸變成了南山、羅湖的年輕人,。他是贊成元芬新村統(tǒng)租改造的,，租戶(hù)的人員結(jié)構(gòu)年輕了，素質(zhì)也提升了,，還能拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi),。最直觀的是，年輕人喜歡的咖啡館和奶茶店如雨后春筍般涌現(xiàn),?！鞍o微棠，因?yàn)闆](méi)有明火做飯,，最起碼安全系數(shù)比較高,，是不是？”

記者比較了微棠公寓,、房東直租的農(nóng)民房和其他公寓品牌的房源,，基本上品牌公寓（包括微棠）會(huì)配備空調(diào)、洗衣機(jī),、衣柜,、桌子、馬桶和電梯,。相比農(nóng)民房,，除了不能接燃?xì)馔猓w品質(zhì)有明顯提升,。

居住品質(zhì)提升,，房?jī)r(jià)自然上漲。記者登陸微棠社區(qū)官網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn),，元芬新村開(kāi)間的價(jià)格介于1289-1499元/月,，一居室介于2149-2239元/月,，兩居室則為2799-3299元/月。

微棠的租金由三部分組成,，房租、按照房租15%收取的管理費(fèi)和每月99元的網(wǎng)絡(luò)安裝費(fèi)用,。以一房一廳為例,，農(nóng)民房的一房一廳空房（不帶家具）價(jià)格在1500元左右，小軍公寓等二房東同個(gè)房型（帶家具）價(jià)格在2100元左右,，微棠同房型中介報(bào)價(jià)在2500元左右,。

同樣的兩房一廳，農(nóng)民房的兩房一廳空房（不帶家具）價(jià)格在2200元左右,，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價(jià)格在3100左右,，微棠同房型中介報(bào)價(jià)在3600元左右。當(dāng)?shù)胤繓|介紹,，承租給微棠后同房型漲幅在400至1400元不等,。

觀望中的房東

在元芬新村，因?yàn)闆](méi)有時(shí)間進(jìn)行管理或樓棟維護(hù)成本高,，不少房東選擇讓微棠統(tǒng)租,，但大部分房東仍在觀望。

鄭偉雄向記者介紹,，元芬新村統(tǒng)租項(xiàng)目主要集中在2018年,，受三年疫情影響，該項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)較為遲緩,。此外,，因統(tǒng)租涉及各方利益，執(zhí)行過(guò)程中存在諸多不確定因素,，很多房東一直不愿簽約,。

微棠社區(qū)“彩虹樓”外景

微棠的一名收房管家告訴南方農(nóng)村報(bào)記者，微棠統(tǒng)租的樓房簽約時(shí)間少則13年,，多則15年,。業(yè)主不參與日常管理，只按約定收取固定房租,。每個(gè)村都有一個(gè)固定的收房?jī)r(jià)格,，實(shí)行“一村一價(jià)”。

不過(guò),，房屋的租金都有上限,。以元芬新村為例，樓梯房是45元/平方米,，電梯房50元/平方米,。“會(huì)根據(jù)采光情況、格局,、樓層等方面進(jìn)行一定的降價(jià),，除非樓層采光特別好，才能拿到上限價(jià),?！鄙鲜龉芗艺f(shuō)。

不少房東因?yàn)閮r(jià)格談不攏而拒絕簽約,。鄭寶用是元芬新村的一名房東,，也是土生土長(zhǎng)的深圳人。2018年,，他在元芬新村建起了五層的樓梯房,，在每層120平方米的樓層上分割出了4個(gè)房間，自己?jiǎn)为?dú)住在5樓,，剩余樓層出租,，這在當(dāng)?shù)胤繓|中間是一種通行做法。

他給記者算了一筆賬,，按照每間1500元的價(jià)格來(lái)算,，自己出租每月有24000元收入。如果按照微棠45元/平方米的上限租金來(lái)算,，鄭寶用每月只能拿到21600元,。相比之下，統(tǒng)租讓他每月?lián)p失2400元,。

除了房租外,，小孩就學(xué)問(wèn)題也使得簽約工作變得困難。不少租戶(hù)曾不止一次向鄭寶用訴苦,，孩子好不容易在元芬小學(xué)辦了學(xué)位,，搬出去的話(huà)，又要重新找學(xué)校,。他見(jiàn)不得這些孩子受罪,，“孩子們搬來(lái)搬去也麻煩，反正自己也要住,，懶得搬了”,。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，元芬新村的宅基地面積普遍為120平方米,，為了提高容積率,，經(jīng)微棠統(tǒng)租后的農(nóng)民房普遍由原來(lái)的4-6間擴(kuò)充至8間，單個(gè)房間的使用面積相較之前有一定縮水,，采取的方式便是將原有的農(nóng)民房?jī)?nèi)墻打通,，重新進(jìn)行隔間布局,。

按照收房管家的說(shuō)法，從房東處收房以后,，微棠一般會(huì)把原來(lái)的隔墻打掉,，換成輕鋼龍骨隔墻、加裝集成板,、隔音棉或者氣磚,。

吳麗瑋是元芬新村的一名房東，她有一套6層的自建房,。之前微棠的收房管家曾打電話(huà)找她收房，被她果斷拒絕,?！埃ㄈ绻Ρ谌看虻袅耍茐牧宋业姆课萁Y(jié)構(gòu),，承包13年后整套房子要重新維修,。”

不過(guò),，微棠的統(tǒng)租計(jì)劃還在全力推進(jìn)中,。2023年2月28日，深圳市屬?lài)?guó)企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌,，該公司注冊(cè)資本20億,，由市人才安居集團(tuán)持股51%、愿景明創(chuàng)持股49%,。人才安居集團(tuán)表示,，目前已經(jīng)摸排167個(gè)城中村、3萬(wàn)個(gè)樓棟,、超3000萬(wàn)平方米潛力改造空間,，將在各區(qū)快速打造1到2個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，確保全年籌集超過(guò)3萬(wàn)套,。

（應(yīng)受訪者要求,，文中戴文明、胡桑,、鄭寶用,、吳麗瑋皆為化名）

【記者】趙繼林

【實(shí)習(xí)生】唐浩鋒

【來(lái)源】南方農(nóng)村報(bào)