陷入輿論的深圳市南山區(qū)白芒村被按下了“暫停鍵”,。
從5月中旬開始，白芒村部分租戶陸續(xù)收到房東通知,，要求限期搬離,，原因是白芒村成了綜合整治點，村里的房屋要被統(tǒng)租用作保障性住房,。不過,，在輿論發(fā)酵之下，統(tǒng)租工作現(xiàn)已暫停,。
白芒村村口
6月中旬,，記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)租宣傳標語已經(jīng)被撤下,，取而代之的是“豐富片區(qū)多元化業(yè)態(tài) 構(gòu)建多類型租賃供應(yīng)”等橫幅,。
“你愿意搬就搬，不搬暫時也沒人管,?！贝魑拿髟诎酌⒋褰?jīng)營一家客家餐館，是被“清租”對象,。他告訴南方農(nóng)村報記者,，第一批與統(tǒng)租方簽約的房東，早前已經(jīng)通知租客搬離,。不過,，現(xiàn)在更多的人還在觀望，選擇“按兵不動”,。
實際上,，“統(tǒng)租改造”城中村，白芒村并非首例。2018年,，在距離白芒村20公里外的龍華區(qū)大浪街道陶元社區(qū)元芬新村,，一場“統(tǒng)租改造”的試驗正式啟動。該村探索的“微棠元芬模式”成為了龍華區(qū)“統(tǒng)租改造”的樣板,，被政府大力推廣,。
從某種程度上來說，元芬新村的今天就是白芒村的明天,。外界對于白芒村“統(tǒng)租改造”的諸多疑問,，在如今的元芬新村或許能找到答案。
主打新青年社區(qū)
元芬新村是一處占地超10萬平方米的大型城中村,，樓宇共261棟,，建筑面積約29.5萬平方米。因毗鄰深圳地鐵6號線元芬站和4號線龍勝站,，吸引眾多來深者在此棲居,。據(jù)統(tǒng)計，元芬新村總?cè)丝诩s2.5萬人,，戶籍人口僅565人,，非戶籍人口占比約98%。
曾經(jīng),，元芬新村跟其他城中村一樣,，環(huán)境雜亂、設(shè)施老舊,、缺乏管理,，直到“統(tǒng)租改造”項目落地，元芬新村開啟了“換裝”之旅,。如今,，行走在元芬新村，時尚的彩虹墻,、健身房,、自習室、小酒館及咖啡廳不時閃現(xiàn),，很難再將其與城中村聯(lián)系在一起,。
陶元社區(qū)黨委書記鄭偉雄告訴記者，2018年6月,，深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“微棠”）被引入陶元社區(qū),，與元芬社區(qū)股份合作公司達成戰(zhàn)略合作，采取整村統(tǒng)租的方式進行統(tǒng)一規(guī)劃和綜合整治改造,。據(jù)鄭偉雄透露,，元芬新村經(jīng)微棠統(tǒng)租的樓棟共90余棟,，改造占比超30%。
“V是愛心的形狀,，town是城鎮(zhèn)的意思,。”一名微棠管家指著一棟微棠樓棟上的logo告訴記者,，在元芬新村,，一眼就能看出微棠的房子，隨處可見“新青年社區(qū)”這樣的標語,。微棠的房子特點鮮明,，樓體色彩明快，改造后的建筑披著彩虹色的外衣,，猶如糖果一般,。
這種經(jīng)過改造后整體租賃的城中村，很受年輕人青睞,。喬新生是微棠社區(qū)的一名租戶,，他看重的是微棠社區(qū)的民水民電。他告訴記者,，自己之前租的農(nóng)民房水費7元/立方米，電費1.5元/度,?！伴_空調(diào)的時候一個月電費三四百塊，嚇得我都不敢用,?！?/p>
微棠社區(qū)的健身房內(nèi)部
“這里和想象中的城中村截然不同，很有大學(xué)校園的氛圍,?！眳窃疆厴I(yè)沒多久便來到深圳，打算備戰(zhàn)公考的她希望找到一個相對安靜的住處,，微棠氛圍濃厚的自習室和完備的配套設(shè)施讓她選擇住在這里,。很快，她便融入了社區(qū),，喜歡健身的她還參加了免費的瑜伽體驗課,，成為一名“棠主”。
根據(jù)微棠官方數(shù)據(jù),，微棠住戶人口平均年齡25.8歲,，本科及以上學(xué)歷占比55%。其中房租占收入比例為19.6%,，74%的住戶以地鐵通行方式為主,，82%的住戶為上班族,。
流失的低收入群體
在被高樓包圍的元芬新村，除了寫字樓里的白領(lǐng),、青年群體,，還住著一群底層打工者。對他們來說,，體面不是生活的必需品,，低廉的租金才是剛需。
在大浪街道,，以紅蘋果家具為代表的家具行業(yè)曾催生了大量的就業(yè)機會,，吸引了來自四川、河南,、湖南等地的農(nóng)民工在此就業(yè),。鄭偉雄告訴記者，高峰時期,，家具行業(yè)為大浪街道提供了5000多個就業(yè)崗位,，不少農(nóng)民工選擇在元芬新村租住。
55歲的胡桑是元芬新村的一名農(nóng)民房租客,，20年前,，他和老婆離開四川達州老家來到深圳打拼，兒子留在老家由父母照料,。夫妻倆最開始在元芬新村附近的家具廠上班?，F(xiàn)在，他住在村里20多平方米的大單間,，每月房租900元,。
經(jīng)微棠改造后的房間
“我們收入那么少，哪里租得起微棠的房,？”在他看來,，同樣面積的“彩虹房”起碼1500元以上，對靠打零工維持生活的他來說無疑是奢侈的,。共享廚房,、閱讀室、健身房等這些設(shè)施在他看來并不實用,?！巴饷媾埽諝膺€好一點,，現(xiàn)在到處都有綠道,。最重要的是，微棠的房子不能使用燃氣,，只能用電磁爐做飯,，‘煲個湯都難’,。”
近兩年,，隨著成本攀升,，元芬新村附近的家具工廠逐漸外遷，搬到人力成本更低的惠州,、清遠,、河源等地，大部分工人也跟著搬了出去,，像胡桑這樣留下來的農(nóng)民工越來越少,。
“現(xiàn)在來的都是在寫字樓工作的，很少有工廠的,?！编崅バ鄹嬖V記者，來元芬新村的租客逐漸變成了南山,、羅湖的年輕人,。他是贊成元芬新村統(tǒng)租改造的，租戶的人員結(jié)構(gòu)年輕了,，素質(zhì)也提升了,，還能拉動當?shù)氐南M。最直觀的是,，年輕人喜歡的咖啡館和奶茶店如雨后春筍般涌現(xiàn),。“包給微棠,，因為沒有明火做飯，最起碼安全系數(shù)比較高,，是不是,？”
記者比較了微棠公寓、房東直租的農(nóng)民房和其他公寓品牌的房源,，基本上品牌公寓（包括微棠）會配備空調(diào),、洗衣機、衣柜,、桌子,、馬桶和電梯。相比農(nóng)民房,，除了不能接燃氣外,，整體品質(zhì)有明顯提升。
居住品質(zhì)提升,，房價自然上漲,。記者登陸微棠社區(qū)官網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn),，元芬新村開間的價格介于1289-1499元/月，一居室介于2149-2239元/月,，兩居室則為2799-3299元/月,。
微棠的租金由三部分組成，房租,、按照房租15%收取的管理費和每月99元的網(wǎng)絡(luò)安裝費用,。以一房一廳為例，農(nóng)民房的一房一廳空房（不帶家具）價格在1500元左右,，小軍公寓等二房東同個房型（帶家具）價格在2100元左右,，微棠同房型中介報價在2500元左右。
同樣的兩房一廳,，農(nóng)民房的兩房一廳空房（不帶家具）價格在2200元左右,，小軍公寓等二房東同房型（帶家具）價格在3100左右，微棠同房型中介報價在3600元左右,。當?shù)胤繓|介紹,，承租給微棠后同房型漲幅在400至1400元不等。
觀望中的房東
在元芬新村,，因為沒有時間進行管理或樓棟維護成本高,，不少房東選擇讓微棠統(tǒng)租，但大部分房東仍在觀望,。
鄭偉雄向記者介紹,，元芬新村統(tǒng)租項目主要集中在2018年，受三年疫情影響,，該項目后續(xù)推進較為遲緩,。此外，因統(tǒng)租涉及各方利益,，執(zhí)行過程中存在諸多不確定因素,，很多房東一直不愿簽約。
微棠社區(qū)“彩虹樓”外景
微棠的一名收房管家告訴南方農(nóng)村報記者,，微棠統(tǒng)租的樓房簽約時間少則13年,，多則15年。業(yè)主不參與日常管理,，只按約定收取固定房租,。每個村都有一個固定的收房價格，實行“一村一價”,。
不過,，房屋的租金都有上限。以元芬新村為例,，樓梯房是45元/平方米,，電梯房50元/平方米,。“會根據(jù)采光情況,、格局,、樓層等方面進行一定的降價，除非樓層采光特別好,，才能拿到上限價,。”上述管家說,。
不少房東因為價格談不攏而拒絕簽約,。鄭寶用是元芬新村的一名房東，也是土生土長的深圳人,。2018年,，他在元芬新村建起了五層的樓梯房，在每層120平方米的樓層上分割出了4個房間,，自己單獨住在5樓,，剩余樓層出租，這在當?shù)胤繓|中間是一種通行做法,。
他給記者算了一筆賬,，按照每間1500元的價格來算，自己出租每月有24000元收入,。如果按照微棠45元/平方米的上限租金來算,，鄭寶用每月只能拿到21600元。相比之下,，統(tǒng)租讓他每月?lián)p失2400元,。
除了房租外，小孩就學(xué)問題也使得簽約工作變得困難,。不少租戶曾不止一次向鄭寶用訴苦,，孩子好不容易在元芬小學(xué)辦了學(xué)位，搬出去的話,，又要重新找學(xué)校。他見不得這些孩子受罪,，“孩子們搬來搬去也麻煩,，反正自己也要住，懶得搬了”,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，元芬新村的宅基地面積普遍為120平方米，為了提高容積率,，經(jīng)微棠統(tǒng)租后的農(nóng)民房普遍由原來的4-6間擴充至8間,，單個房間的使用面積相較之前有一定縮水,，采取的方式便是將原有的農(nóng)民房內(nèi)墻打通，重新進行隔間布局,。
按照收房管家的說法,，從房東處收房以后，微棠一般會把原來的隔墻打掉,，換成輕鋼龍骨隔墻,、加裝集成板、隔音棉或者氣磚,。
吳麗瑋是元芬新村的一名房東,，她有一套6層的自建房。之前微棠的收房管家曾打電話找她收房,，被她果斷拒絕,。“（如果）墻壁全部打掉了,，破壞了我的房屋結(jié)構(gòu),，承包13年后整套房子要重新維修?！?/p>
不過,，微棠的統(tǒng)租計劃還在全力推進中。2023年2月28日,，深圳市屬國企人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌,，該公司注冊資本20億，由市人才安居集團持股51%,、愿景明創(chuàng)持股49%,。人才安居集團表示，目前已經(jīng)摸排167個城中村,、3萬個樓棟,、超3000萬平方米潛力改造空間，將在各區(qū)快速打造1到2個標桿項目,，確保全年籌集超過3萬套,。
（應(yīng)受訪者要求，文中戴文明,、胡桑,、鄭寶用、吳麗瑋皆為化名）
【記者】趙繼林
【實習生】唐浩鋒
【來源】南方農(nóng)村報